코로나19 유행으로 인하여 상가임대인(상가주)과 상가임차인(상가입주자)사이에 갈등이 대거 발생하고 있습니다. 코로나19 유행은 전쟁 아닌 불황 속에서는 亡하지 않다는 세계의 법칙마저 무너뜨려 놓았습니다. IMF사태 당시에는 불황 속에서도 상가임대업을 성업하기만 하였는 데 코로나19는 불변의 법칙을 무너뜨린 것입니다. 상가임대업이 하시고 싶은 분들은 코로나19가 종식된 이후 하시는 것이 훨씬 좋은 정도입니다. 상가건물 임대차보호법에서 상가임대인(상가주)의 상가임차인(상가입주자)에 대한 횡포 방지를 법으로 규정하였으나 위반시 벌칙이 없어서 강제력이 없는 실정입니다. 코로나19 유행 속에서도 이 법이 나오지 않은 것을 보니까 국회의원들 상당수가 상가주여서 손해일 것이어서 그러는 것으로 보입니다.
*상가건물 임대차보호법의 목적을 규정한 법조항 상가건물 임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. [전문개정 2009. 1. 30.] *상가건물 임대차보호법의 적용범위를 규정한 법조항 상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.> [전문개정 2009. 1. 30.]
*상가임차인에 대하여 상가임대인의 계약갱신요구를 규정한 법조항 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.]
법은 코로나에 '빨리' 장사접은 자영업자 보호할 수 없었다
김원진 기자입력 2021.05.02. 10:20수정 2021.05.02. 10:25
[경향신문] 흔히 알려진 건물주-세입자 충돌은 ‘나가 달라’에서 시작된다. 건물주는 여러 이유를 들어 자영업자에게 퇴거 요청을 한다. 자영업자는 건물주의 통보에 수년간 일군 가게를 폐업할 위기에 몰린다. 임대료를 급격히 올려 사실상 세입자를 내쫓는 일도 종종 발생한다. 젠트리피케이션(둥지 내몰림)의 대표 사례로 꼽히는 서울 서촌 궁중족발도 바뀐 건물주에게 세입자가 밀려나면서 문제가 됐다. 가게를 나가는 순간 세입자는 일단 폐업을 하게 된다.
코로나19 국면에서 자영업자인 세입자와 건물주의 관계는 어땠을까. 김수영 법무법인 덕수 변호사는 “코로나19로 장사가 안 돼 임차인이 계약기간을 채우지 못하고 폐업하려는 사례가 늘었다”고 했다. 더 장사를 하려는 세입자의 법률상담 요청보다 계약기간 만료 전 폐업을 하려는 세입자가 더 많았다는 의미다. 김수영 변호사는 지난해 소상공인진흥공단에서 진행했던 폐업 자영업자 법률상담을 맡았다.
경향신문이 전용기 더불어민주당 의원실을 통해 입수한 중소기업벤처부의 ‘폐업 및 재기 소상공인 법률자문·심화상담 용역보고서(이하 용역보고서)’에 따르면, 코로나19 국면에서 ‘상가임대차 종료 과정의 어려움’과 ‘세입자의 원상회복 의무를 둘러싼 갈등’이 다수 발생했다. ‘상가임대차 종료 과정의 어려움’에는 계약기간보다 일찍 폐업하려는 세입자들이 겪은 법적 분쟁이 대부분이었다.
서울 서대문구 신촌의 한 음식점 문이 잠겨 있다. | 권도현 기자
■폐업을 앞당길 수 있을까
상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법) 제10조(계약갱신 요구 등)는 임차인을 보호하려 만들어진 조항이다. 상가임대차법 제10조 제1항에는 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 쓰여 있다. 건물을 비워달라고 요청하는 건물주의 횡포를 막으려는 취지가 담겼다.
반대로 상가임대차법은 장사가 안 돼 계약기간 만료 전 나가려는 세입자는 보호하지 못한다. 세입자가 건물주와 3년 계약을 맺은 뒤 코로나19로 1년만 영업하고 폐업을 하면 남은 2년치 임대료를 부담해야 하는 상황에 놓인다. 이때 현행법은 세입자 보호를 위해 개입하지 못한다. 김수영 변호사는 “사인 간의 계약이 이뤄진 상황에서 재산권을 침해하는 방향의 보완 입법은 어려울 것으로 보인다. 장기계약을 신중히 체결해야 하고 조정제도를 활용하는 것이 좋다”고 했다.
대한법률구조공단은 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 분쟁조정위)를 운영한다. 조정은 법적 강제력이 없지만 소송 전 합의를 이끌어내는 행정 절차다. 전용기 의원실이 대한법률구조공단에서 받은 ‘분쟁조정위 사건 접수·처리 현황’을 보면, 올해 1분기에만 160건이 분쟁조정위에 새로 접수됐다. 올해는 1분기와 비슷한 추세라면 2019년(499건), 2020년(482건)보다 많은 사건이 신규 접수될 것으로 보인다.
국회에서는 세입자를 보호할 새로운 논의가 이뤄질 움직임이 있다. 전용기 의원은 “퇴거 예고제 도입을 검토해봐야 한다”고 말했다. 전용기 의원은 “중도 폐업을 결정하는 임차인이 많아지고 있지만 보호장치가 없다. 천재지변과 같이 불가피한 상황 때문에 폐업하는 경우, 계약기간이 남아 있더라도 일정기간 퇴거를 앞당길 수 있는 ‘퇴거 예고제’로 임대인 권리를 보장하면서도 임차인 부담을 줄일 필요가 있다”고 했다.
코로나19 시기에는 건물주가 ‘묵시적 갱신’을 이용해 세입자를 잡아두려 해 갈등을 빚기도 한다. 공실을 두려워하는 건물주가 늘어난 탓이다. 상가임대차법은 계약기간 만료 6개월에서 1개월 전까지 건물주가 세입자에게 계약갱신 여부를 통지해야 한다. 이 기간을 서로 아무 언급 없이 지나면 묵시적 갱신이 이뤄졌다고 본다. 건물주가 묵시적 갱신이 이뤄졌다며 세입자를 붙잡으려 했던 상담 사례가 용역보고서에 담겼다. 이 사례에서는 보증금 9000만원이 볼모로 잡혔다.
상가임대차법상 세입자는 묵시적 갱신이 된 뒤에도 계약을 해지할 수 있다. 다만 계약해지 효력이 더 이상 머물지 않겠다고 통보한 시점에서 3개월 뒤에야 발생한다. 김수영 변호사는 “세입자는 3개월치 임대료를 내고서야 폐업을 진행하게 될 가능성이 크다”고 했다.
서울 종로의 폐업한 상점 앞에 ‘철거’ 명함이 놓여 있다. | 권도현 기자
■원상회복의 범위는 어디까지?
원상회복은 세입자가 폐업할 때 건물주와 부딪히는 주요 쟁점 중 하나다. 소상공인진흥공단이 진행한 전체 폐업 법률상담 3194건 중 56%가 임대차 관련 내용이다. 임대차 상담 중 절반은 원상회복을 둘러싼 갈등이었다.
상가임대차법상 세입자는 ‘원래의 상태’로 원상회복을 해야 한다. 원칙은 ‘임차인이 처음 임차받은 상태’로 돌려놓는 것이다. 보통 철거비가 1000만원 넘게 들어 부담이 적지 않다. 세입자 입장에선 들어올 때 새로 한 인테리어 비용까지 고려하면 아쉬운 비용이다. 폐업을 하고 나간다면 권리금 회수가 이뤄지지 않을 때가 많아 비용 부담은 더 커진다. 반대로 동일업종으로 가게를 넘길 때는 보통 원상회복이 문제되지 않는다. 새로운 세입자가 인테리어를 크게 손보지 않는 경우가 많기 때문이다.
갈등은 세입자가 정해지지 않거나 새 자영업자가 업종전환을 할 때 건물주가 과도한 원상회복을 요구하면서 발생한다. 예전에 장사하던 세입자들이 설치한 계단 등 시설물까지 철거를 요구하는 사례가 대표적이다. 용역보고서에는 필요 이상의 원상회복을 요구하며 보증금 9000만원을 돌려주지 않으려 한 건물주의 사례가 실렸다. 김수영 변호사는 “판례는 사안마다 맥락에 따라 엇갈리지만 일단 원칙은 들어올 때 상황으로 돌려놓은 것”이라고 했다.
원상회복 범위를 둘러싼 갈등에서 공인중개사도 임대인 입장으로 기울 때도 적지 않다. 공인중개사에게 건물주인 임대인은 일종의 고객이다. 임차인이 바뀔 때마다 임대인의 중계인 역할을 한다. 공인중개사는 건물주에게 유리하게 해석해줄 유인이 있다. 김수영 변호사는 “실제 상담을 하면서도 공인중개사가 대체로 건물주 편인 경우가 많았다. 계약서에 세입자가 들어갈 당시의 사진을 찍어 담아놓고, 원상회복 범위 또한 명확히 알려주는 것이 맞다”고 말했다.
코로나19에서 폐업 자영업자를 보호하려면?
김수영 변호사는 지난해 폐업을 앞둔 자영업자를 300명 넘게 만났다. 폐업을 둘러싼 법률상담을 진행했다. 김수영 변호사는 “한 상가에서 세분을 차례로 만나 상담을 했던 적도 있었을 정도로 지난해에는 폐업자가 많다고 느꼈다”고 했다. 자영업자가 폐업 과정에서 유의해야 할 점을 김수영 변호사에게 들었다.
-지난해 법률상담을 하면서 가장 많이 마주친 갈등 사례는 무엇이었나.
“임대차 계약기간을 지키지 못한 세입자가 많았다. 안타깝지만 계약기간 5년인데 3년 남기고 나온다면, 원칙적으로는 남은 기간 임대료를 내야 한다. 보증금을 다 잃는 분들도 적지 않다. 자영업자분들은 대부분 다시 창업하는데, 나중에 채무가 발목을 잡기도 해 주의를 기울여야 한다. 다만 임대인 입장에서도 세입자가 지불 능력이 없을 때는 임대료를 받기도 어렵다. 협의를 해 조정하는 게 제일 좋다.”
-소송 말고 조정이 낫다는 취지인가.
“조정제도가 활성화돼야 한다. 법원처럼 승패를 명확히 나누지는 않지만, 합의를 이끌어내는 데 적합하다. 대부분 임대인, 임차인 모두 조정을 꺼린다. 어렵고 멀게 느끼는 것 같다. 소송보다 열려 있고 부드러운 절차다. 임대인과 임차인이 서로 만나 임의로 조정하면서 감정이 상해 소송으로 바로 가는 것보다 조정이 훨씬 낫다.”
-원상복구 범위를 둘러싼 논란을 피하려면 세입자는 어떻게 해야 하나.
“사실 나갈 때를 생각해 임대인과 계약을 맺어야 한다. 상담하며 계약서를 들여다보면 대부분 ‘원상복구한다’는 식의 원론적인 문장만 쓰여 있다. 원상복구의 범위를 명확하게 규정하지 않았다. 세입자가 가게에 들어갈 당시 사진이라도 찍어 첨부해놔야 갈등의 소지가 없다.”
-법적으로 혹은 행정적으로 정비해야 할 부분이 있다면.
“현재 법무부에서 만든 상가건물임대차 표준계약서는 모호하게 표현된 부분이 많다. 분쟁을 예방하려면 상가건물임대차 표준계약서를 구체화해야 한다. 법도 정비할 필요가 있다. 현재 상가임대차법에는 임차인의 계약갱신 의사와 관련된 내용이 없다. 임대인은 계약 기간 종료 6개월에서 1개월 전, 계약갱신 거절 또는 조건변경 등의 통지를 임차인에게 해야 한다. 반면 임차인이 계약갱신 의사표시를 해야 한다는 조항은 없다. 임차인에게도 계약갱신 의사표시를 하도록 의무를 부여하면 법적 논란이 줄어들 것으로 보인다. 실제로 주택임대차보호법에는 세입자의 계약갱신 의사표시 관련된 조항이 있다.”
