2021년 6월 2일에 페이스북에다가 올린 내용들

상가임대업은 수익성 자체가 안정적이어서 조물주 위에 건물주라고 불릴 정도로 가장 안정성이 높은 사업이었습니다.
각 상가의 방마다 반드시 입주자가 있어서 그러던 것으로 이래서 "로또 1등 당첨되면 상가나 하나 사다가 상가임대료받아서 편하게 돈벌면서 살아가야 겠다"고도 하던 것입니다.
그러나 亡할 코로나19는 이 불변의 진리도 완전하게 깨뜨려서 코로나19 유행으로 폐업하는 자영업자들도 급장하여 상가마다 텅빈 방들도 드물지 않게 볼수 있습니다.
이에 따라 상가건물주분들도 코로나19 직격탄을 맞이하는 것을 피할수 없어서 벌어들이는 상가임대료수입보다 납세하는 상가임대세지출이 많은 경우도 드물지 않습니다.
코로나19가 깨뜨린 기록들은 모두 인류를 이롭게 하던 기록들을 해롭게 하던 기록들로 바꾸어 놓아서 인류에게 최대의 해로운 존재입니다.
상가는 상가건물 임대차보호법 및 시행령, 시행규칙에서 규정하고 있는 데 적용범위가 있습니다.

 

 

*상가건물 임대차보호법의 목적 및 적용범위를 규정한 법조항
상가건물 임대차보호법
제1조(목적)
이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]
 
제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.  <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.  <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.  <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
상가건물 임대차보호법 시행령
제2조(적용범위)
①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.  <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>
1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.  <개정 2010. 7. 21.>

 

 

 

 

 

상가 공실률 가속화…코로나19에 상가임대차법까지

 

• 한수진 기자
• 승인 2021.05.27 17:54

 

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코로나19 여파로 자영업자들의 휴ㆍ폐업이 늘어나면서 올해 1분기 경기도내 중대형 상가의 공실률이 9.9%까지 증가, 지난 2013년 이후 최고치를 기록하고 있다. 27일 오후 화성시(왼쪽)와 하남시 건물에 각각 임대를 알리는 현수막과 안내문이 붙어있다. 윤원규기자

“조물주 위에 건물주라는 말도 다 옛말입니다. 상가가 텅텅 비어 세금만 내고 있는 상황입니다”

지난 2019년 12월 수원역에서 임대업을 시작한 50대 A씨는 요즘 부쩍 한숨이 늘었다. 입지가 좋다는 곳에서 임대사업을 시작했지만, 지난해 초 코로나19가 발생하면서 대부분의 계약이 취소됐다. 당초 보증금 5천만원, 월 400만원이었던 임대료를 보증금 2천만원에 월 200만원까지 낮췄지만, 여전히 1층 상가 등 23개실 중 20개실이 비어 있는 상황이다. A씨는 “상가임대차보호법이 없다면 더 싸게 임대를 놓고 코로나19 상황 이후 다시 올릴 수 있지만, 법이 개정되면서 그마저도 못하고 있다”라며 “더 낮춰 임차를 하게 되면 상가를 팔때 자산 가치도 하락할 수 있어 쉽게 결정할 수 없는 문제”라고 하소연했다.

경기지역 중대형 상가가 텅텅 비어가고 있다. 코로나19에 따른 폐업 증가는 물론 임차인을 보호한다는 명목으로 개정된 상가임대차보호법이 오히려 상가 임대의 걸림돌이 되고 있기 때문이다.

26일 한국부동산원의 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 올해 1분기 경기지역 중대형상가 공실률은 9.9%로 집계됐다. 관련통계가 작성된 2013년 이후 최고치다. 성남 모란의 중대형상가 공실률은 지난해 4분기 4.7%에서 올해 1분기 13.8%로 크게 올랐으며, 하남 원도심은 같은 기간 7.7%에서 10.9%로 3.2%p 상승했다. 이 외에도 의정부역(2.2%p), 광주시가지(2.1%p), 성남구시가지(1%p) 등의 공실률이 증가했다.

이처럼 공실률이 지속적으로 상승하고 있는 요인은 코로나19로 인한 경제적 여파와 함께 지난 2018년 10월 개정된 상가임대차보호법의 영향이 크다는 분석이다. 개정법에 따라 임대인이 임차인과 계약을 하면 최대 10년까지 갱신을 해야 하고, 갱신 시 임대료를 5%까지만 올릴 수 있다.

그 결과 임대인과 임차인들의 임대료에 대한 간극이 커져가고 있다. 코로나19 이전보다 임대료가 하락한 시점에서 임대인들은 향후 임대 수익 및 자산 가치 등을 고려해 임대료를 책정하고 있지만, 임차인들은 경기가 침체된 만큼 더 낮은 임대료를 요구하는 상황이다.

모란지역의 한 공인중개사 대표는 “코로나19 여파도 있지만 상가임대차보호법으로 임대인과 임차인의 조건이 맞지 않아 계약이 쉽게 이뤄지지 않고 있다”며 “임대료를 급격하게 낮추면 자산 가치 하락으로 매매에 영향이 있어 임대인들이 차라리 공실로 남겨두려고 하는 분위기”라고 설명했다.

이와 관련, 안동현 서울대 경제학부 교수는 “임대인은 강자, 임차인은 약자라는 것에만 초점을 두고 상가임대차보호법을 개정해 임대인들이 어떤 식으로 반응할지 등은 전혀 고려되지 않았다”라며 “공실률이 증가하더라도 어쩔 수 없이 임대료 지급 능력이 있는 임차인을 골라서 계약할 수 밖에 없는 상황을 만들었다”고 꼬집었다.

한수진기자

 

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