2021년 7월 27일에 페이스북에다가 올린 내용들

상가임대업은 수익성 자체가 안정적이어서 조물주 위에 건물주라고 불릴 정도로 가장 안정성이 높은 사업이었습니다.
각 상가의 방마다 반드시 입주자가 있어서 그러던 것으로 이래서 "로또 1등 당첨되면 상가나 하나 사다가 상가임대료받아서 편하게 돈벌면서 살아가야 겠다"고도 하던 것입니다.
그러나 亡할 코로나19는 이 불변의 진리도 완전하게 깨뜨려서 코로나19 유행으로 폐업하는 자영업자들도 급장하여 상가마다 텅빈 방들도 드물지 않게 볼수 있습니다.

이에 따라 상가건물주분들도 코로나19 직격탄을 맞이하는 것을 피할수 없어서 벌어들이는 상가임대료수입보다 납세하는 상가임대세지출이 많은 경우도 드물지 않습니다.
코로나19가 깨뜨린 기록들은 모두 인류를 이롭게 하던 기록들을 해롭게 하던 기록들로 바꾸어 놓아서 인류에게 최대의 해로운 존재입니다.

 

 

상가건물에 대한 권리금은 코로나19가 유행하기 훨씬 전인 2015년 5월 13일 부터 법에서 규정하고 있습니다.
이에 따라 상가건물에 대한 권리금 분쟁이 발생할때 해당 법에 의하여 해결하는 것이 가능합니다.
코로나19가 상가임대업까지도 영향을 줄 것이라고는 코로나19 유행 초기에는 아무도 몰랐는 데 코로나19 유행이 바꾸어 놓은 역사의 줄기는 너무도 많습니다.
하지만 코로나19 유행이 바꾸어 놓은 해당 역사의 줄기가 대부분 긍정적인 측면보다 부정적인 측면이 많은 것에 대하여 안타깝습니다.
2021년 현재 모든 인류는 하루 빨리 코로나19 유행이 끝나는 것이 최대의 희망사항인데 그 시대가 열려서 다시 2020년 1월 이전의 행복시대로 되돌아간 이후 인류가 훨씬 행복시대를 살아가기를 기원합니다.

 

 

*상가건물에 대한 권리금을 규정한 법조항

상가건물 임대차보호법

제10조의3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

 

 

 

 

(토마토생활법률)코로나19와 권리금 분쟁

 

 입력 : 2021-07-23 06:00:00 ㅣ 수정 : 2021-07-23 06:00:00

 

지난해 시작된 코로나 19 바이러스 확산으로 내수경기가 지속적으로 침체되고 있는 상황이다. 특히 내수경기와 직결된 상가 시장은 직격타를 맞고 있다. 상가의 가치를 평가하는 척도 중 대표적인 것으로 ‘권리금’을 들 수 있는데, 코로나 19의 영향으로 2020년 전국의 상가 평균 권리금이 통계 집계가 시작된 2015년 이래 가장 낮았다는 한 공공기관의 통계가 있다. 

 

권리금이란 ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’를 말한다(상가건물임대차보호법 10조의 3). 또한 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 의미한다.

 

통상 권리금은 크게 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금의 3개로 나눌 수 있다. 우선 바닥권리금은 상가가 위치하는 지역의 프리미엄(교통, 유동인구 등)을 의미한다. 흔히 ‘자릿세’라고 불린다. 다음으로 시설권리금은 영업시설이나 인테리어 비품, 주방 집기류 등 이전 임차인이 사용하던 시설을 함께 인수할 경우의 시설비용을 의미한다. 마지막으로 영업권리금은 이전 영업자의 영업에 따른 매출 정도에 따라 책정되는 프리미엄(영업노하우, 단골손님 등)을 의미한다. 

 

권리금 계약과 관련하여 특히 문제되는 것은 영업권리금이다. 통상 권리금 계약을 할 때 영업권리금을 측정하는 기준은 기존 임차인이 제시하는 매출자료(일반적으로 POS자료)이다. 그러나 기존 임차인이 가공매출을 포함시킨 POS자료 허위작성 등 매출 부풀리기를 할 경우가 문제된다. 이 때 신규 임차인은 계약 취소소송을 통해 권리금 계약을 취소할 수 있다.  

 

이러한 분쟁을 막기 위해서는 우선 권리금 계약시 특약사항으로 매출자료 등에 대한 표기를 하는 것이 좋다. 더해서 추가분쟁을 방지하기 위해 인근에 동종업종을 해서는 안되는 의무인 ‘경업금지의무’를 표기하는 것이 필요하다. 

 

한편 사정변경을 이유로 한 권리금 계약이 취소가 가능할지가 문제된다. 예를 들어 약국 인수자가 같은 층에 병원이 있다는 것을 염두하고 기존 약국 운영자에게 권리금을 주기로 했는데, 나중에 병원이 다른 곳으로 이전한 경우 새 임차인은 종전 임차인에게 권리금의 반환을 청구할 수 있는지 문제된다. 이에 대해 대법원은 ‘A와 B가 권리금 계약을 체결할 당시 A가 C의원이 기존 위치에서 계속 영업을 할 것으로 예상해 B와의 권리금 계약을 체결했다고 하더라도 이는 장래에 대한 단순한 기대에 지나지 않으므로, 그 기대가 이뤄지지 않았다고 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 것으로 볼 수 없다’며 A의 청구를 기각한 바 있다.

 

코로나 19로 인해 많은 자영업자들이 권리금은커녕 철거비까지 부담하는 ‘눈물의 손절’을 하는 상황이다. 비대면 경제의 폭발적 성장으로 코로나 19 이후가 더 두렵다는 자영업자들이 늘어나고 있다. 골목상권을 위한 지역화폐의 지속적 확대, 자영업자들을 위한 공공플랫폼 개발 등 코로나 19 이후를 대비한 정부의 관심이 필요한 시점이라 하겠다. 

 

이진우 법무법인 '강남' 변호사

 

 

http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=1061511&inflow=D