2022년 3월 29일에 페이스북에다가 올린 내용들

임대차 3법이란 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 『주택임대차보호법』  및  『부동산 거래신고 등에 관한 법률』들이 해당합니다.
전세값이 너무 가파르게 올라서 세입자가 갑자기 쫓겨나는 것을 막겠다는 취지로 해당 법률들을 개정하였 는데 코로나19 유행 시대에 상가임대업은 공실이 많은 상가들이 수두룩한 것과 대조적입니다.
주로 사업을 할때 입주하는 상가와 달리 주택은 사람이 거주하기 위하여 필수이므로 코로나19 유행 시대의 영향을 거의 받지 않고 주택임대업은 잘 될수 있는 것으로서 이제 조물주위에 상가가 아니라 주택이지만 다주택소유자에 대한 세금의 대거 징세로 어려워지게 되었습니다. 
마침 2022년 5월 10일에 대통령은 물론 여당 자체가 완전하게 바뀌게 되는 가운데 이때 바뀔 여당인 국민의 힘은 원내 제2당이고 제1야당인 더불어민주당은 원내 제1당으로서 양당의 의석 수 차이는 2배 가까이 되어 윤석열 정부는 최소한 해당 제21대 국회가 종료되는 2024년 5월 29일까지 국정운영에 있어서 여러 발목들이 잡힐 것이 예상됩니다.
이런 가운데 이 시기까지 임대차 3법이 어느 방향으로 흘러가면서 입법될지가 미지수로서 윤석열 대통령 취임 후 양당이 각각 이 부문들에 대하여 어느 정책을 내세우면서 대립하게 될지가 미지수입니다.
주택임대차보호법은 법률과 시행령들로만 구성되어 있는 적용범위를 규정하고 있는 반면 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 법률, 시행령, 시행규칙이 모두 구성되어 있는 데 적용범위를 규정하지 않는 데서 차이가 있습니다.

 

 

 

*주택임대차보호법 및 시행령의 목적을 규정한 법조항
주택임대차보호법
제1조(목적)
이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
주택임대차보호법  시행령
제1조(목적)
이 영은 「주택임대차보호법」에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다.
[전문개정 2008. 8. 21.]

 

*주택임대차보호법의 적용범위를 규정한 법조항
주택임대차보호법
제2조(적용 범위)
이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
[전문개정 2008. 3. 21.]

 

 

 

*부동산 거래신고 등에 관한 법률 및 시행령, 시행규칙의 목적을 규정한 법조항
부동산 거래신고 등에 관한 법률
제1조(목적)
이 법은 부동산 거래 등의 신고 및 허가에 관한 사항을 정하여 건전하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령
제1조(목적)
이 영은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙
제1조(목적)
이 규칙은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 및 같은 법 시행령에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

임대차 3법

 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과  '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말한다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐다. 또 전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은  7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했다.

출처: 게티이미지 코리아

임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함된다. 이 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 이날부터 시행됐다. 

임대차 3법 중 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다.  또 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.

또 임대차 3법 중 전월세신고제의 도입 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했다. 이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.  

 

 

https://terms.naver.com/entry.naver?docId=5960413&cid=43667&categoryId=43667

 

 

 

 

임대차 3법

전월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세 상한제(신고제)로 전월세 시장의 안정을 위해 정부와 여당이 도입한 법안을 말한다.

2020년 7월 30일 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 한 주택임대차보호법 개정안이 국회를 통하고 다음 날인 7월31일부터 시행되고 있다. 

개정안의 시행으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 자신이 실거주하는 사정 등이 없으면 이를 받아들여야 한다. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다.

임대차 3법 중 전월세신고제는 준비 기간 등을 감안해 2021년 6월 1일 시행된다.

참조어

전월세상한제, 계약갱신청구제

 

 

 

https://terms.naver.com/entry.naver?docId=5961771&cid=42107&categoryId=42107

 

임대차 3법 Q&A

전·월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월 31일 시행에 들어갔다. 이에 따라 세입자는 집주인에게 전·월세 계약을 한 차례 더 연장하자고 요구할 수 있다. 집주인은 실거주 등 특별한 이유가 없을 경우 이를 받아들여야 한다. 임대료도 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있다.

하지만 속전속결로 법안 통과가 이뤄진 탓에 궁금증이 꼬리를 물고 있다. 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 뒤 실제로 집에 살지 않고 비워둬도 세입자가 손해배상을 요구할 수 있는지 등이 대표적이다. 핵심 내용을 문답으로 정리했다.

집주인이 실거주 않고 비워두면…세입자 '손배 청구' 못한다

▷언제부터 시행되나.

“법안이 국무회의 의결을 거쳐 공포되면 즉시 시행된다. 이르면 31일 시행될 것으로 보인다. 전·월세신고제는 내년 6월부터 시행된다.”

▷여러 차례 계약갱신을 했는데 또 연장할 수 있나.

“이전에 몇 번 계약갱신을 했든 상관없다. 법 시행 후 한 차례 더 가능하다.”

▷오는 9월 계약 만료를 앞두고 집주인이 ‘재계약을 하지 않겠다’고 통보한 상황이다.


“법 시행일 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있다. 세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 집주인에게 계약 연장을 통보하면 된다.”

▷집주인이 계약 해지 통보를 했고, 법 시행 전 이미 다른 세입자와 계약을 했다.

“이 경우 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.”

▷새로운 세입자와 계약할 때도 종전 전셋값의 5% 이내로만 올릴 수 있나.

“새로운 임차인과 계약할 때는 전·월세상한제를 적용받지 않는다. 세입자가 바뀔 때마다 전셋값이 크게 오를 우려가 있다.”

▷집주인이 월세를 현재 50만원에서 60만원으로 올려 달라고 한다.

“개정안에서 규정한 상한선이 5%이기 때문에 52만5000원까지만 올릴 수 있다.”

▷계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세도 전환 가능한가.

“동일 조건으로 다시 계약하는 게 원칙이다. 다만 임차인이 수용할 경우 전세를 월세로 바꿀 수 있다.”

▷집주인 실거주를 이유로 세입자와 계약을 갱신하지 않았다. 2년간 의무적으로 거주해야 하나.

“세입자가 계약갱신을 요구한 기간만큼 거주하면 된다. 세입자가 2년 요구했다면 2년, 1년 요구했다면 1년 거주하면 된다.”

▷집주인이 실거주하지 않고 집 비워둬도 기존 세입자에게 손해배상을 해야 하나.

“손해배상의 요건이 실거주는 아니다. 기존 세입자가 계약갱신을 요구했던 기간 내에 다른 임차인과 계약을 맺었을 경우에만 손해배상 책임이 생긴다.”

▷집주인이 집을 매각했다. 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

“집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계하기 때문에 세입자는 새로운 집주인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 단, 매수인이 실거주를 목적으로 갱신을 거절할 수 있다.”

▷실거주를 이유로 계약갱신을 거부할 때 집주인 자신이 거주하는 것만 해당하나.

“집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.”

▷집주인이 2년간 실거주 기간을 채우지 않은 상황에서 집을 매각하면 새 주인이 잔여기간을 채워야 하는가.

“매수인이 잔여기간 동안 실거주해야 한다. 매수인이 기존 집주인의 권리와 의무를 포괄승계하기 때문이다.”

▷묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 볼 수 있나.

“그렇지 않다. 개정안에 따르면 계약갱신요구권 행사는 내용증명 등 명확한 의사표시를 통해 해야 한다. 예를 들어 세입자가 집주인과 2017년 9월부터 2019년 9월까지 처음 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년 9월부터 2021년 9월까지 갱신된 경우에도 세입자는 집주인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.”

▷손해배상액은 어떻게 산정하나.

“다음 액수 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다. 먼저 3개월치 월세다. 전세는 금리를 기준으로 월세로 환산한다. 다음은 집주인이 다른 세입자에게 받은 임대료에서 계약갱신 거절 당시 월 임대료의 2년분에 해당하는 금액이다. 마지막으로 갱신 거절로 세입자가 입은 손해액이다.”

▷전·월세 상한을 정하는 주체는 누구인가.


“주체는 특별시와 광역시, 특별자치시·도다. 이들이 조례를 통해 시·군·구 등 행정구역별로 정하도록 할 수 있다. 조례에 따라 자치구뿐 아니라 동별로 정할 수도 있다.”

 

https://terms.naver.com/entry.naver?docId=6028760&cid=42107&categoryId=42107

 

 

 

임대차 3법

 

임대차 3법이란 2020년 7월부터 전면 시행된 전월세신고제 ・ 전월세상한제 ・ 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 부동산 임대차 관련 법안을 통칭한다. 전월세신고제로 전월세 계약 시 실거래 신고가 의무화되고, 전월세상한제로 재계약 시 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하며, 계약갱신청구권으로 전세 계약 갱신(2년)을 임대인에게 요구할 권리를 보장하게 된다. 하지만 이 제도로 임대를 과세 목적으로 활용 시 세입자에게 세 부담을 주고, 인상 제한으로 임대 매물 감소가 우려되며, 미리 인상분을 앞당겨 받는 부작용으로 전셋값이 인상될 수 있다는 우려가 현실로 나타났다.

 

 

 

https://100.daum.net/encyclopedia/view/201XXX2109016

 

 

인수위, 임대차3법 폐지·축소 검토‥여소야대 벽 넘을까?

 

인수위, 임대차3법 폐지·축소 검토‥여소야대 벽 넘을까?

입력 2022-03-28 20:23 | 수정 2022-03-28 20:23

앵커

전세값이 너무 가파르게 올라서 세입자가 갑자기 쫓겨나는 것을 막겠다는 취지로 도입한 임대차 3법.

그런데 이 법이 오히려 전세가격을 올리는 등의 부작용으로 시장을 왜곡한다는 반대의 논리도 있는데요.

대통령직 인수위원회가 이런 혼선을 막겠다면서 임대차 3법을 폐지하거나 축소하겠다고 밝혔습니다.

다만 여기엔 국회 동의가 필요하기 때문에 실제 법 개정이 될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.

구민지 기자가 보도합니다.
 

리포트

대통령직 인수위원회가 현 정부의 임대차 3법을 폐지하거나 축소하겠다고 공개적으로 밝혔습니다.

인수위는 브리핑에서 해당 규제가 시장에 혼란을 주고 있다고 언급하며, 다양한 개선 방안을 최근 국토부 업무보고에서 논의한 바 있다고 확인했습니다.

[원일희/인수위 수석부대변인]
"(임대차 3법이) 시장에 상당한 혼선을 주고 있다라는 그런 문제의식과 제도 개선에 대한 의지는 분명하다는 점은 다시 한번 말씀드리도록 하겠습니다."

임대차 3법은 전·월세 상한제와 신고제, 그리고 계약갱신청구권을 말하는 것으로, 윤 당선인은 현 정부 부동산 정책 중 가장 먼저 손 볼 대상으로 꼽아왔습니다.

[윤석열/대통령 당선인(지난 2월 3일)]
"지금 7월이면 또 임대기한이 만료돼서 전세가 상승이 예상되기 때문에 임대차 3법을 개정을 먼저 하겠습니다."

 

인수위는 오는 7월 말부터 계약갱신청구권이 소진된 매물들이 신규 계약 형태로 나오면, 자칫 전월세 가격이 크게 오를 수도 있을 가능성을 우려하고 있습니다.

또, 집주인들이 보유세 증가분을 전월세에 전가할 가능성도 있는데, 민주당이 동의하지 않는다면 당장 법 개정은 어려운 상황입니다.

이에 따라 인수위는 임대인이 자발적으로 계약기간을 연장하거나, 임대료를 시세보다 낮게 올려 임차인의 부담을 덜어주는 경우라면, 임대인에게 인센티브를 부여하는 방안을 검토하고 있습니다.

이런 가운데 인수위는 기존의 중앙정부 소속 위원회도 통폐합 등을 통해 줄여나가겠다고 밝히며, 현 정부와 달리 '작은 정부'를 지향하겠단 뜻도 분명히 했습니다.

MBC뉴스 구민지입니다.

영상취재: 박주영 / 영상편집: 김하은

MBC 뉴스는 24시간 여러분의 제보를 기다립니다.

▷ 전화 02-784-4000
▷ 이메일 mbcjebo@mbc.co.kr
▷ 카카오톡 @mbc제보

 

https://imnews.imbc.com/replay/2022/nwdesk/article/6354144_35744.html