2021년 7월 7일에 페이스북에다가 올린 내용들

상가임대업은 수익성 자체가 안정적이어서 조물주 위에 건물주라고 불릴 정도로 가장 안정성이 높은 사업이었습니다.
각 상가의 방마다 반드시 입주자가 있어서 그러던 것으로 이래서 "로또 1등 당첨되면 상가나 하나 사다가 상가임대료받아서 편하게 돈벌면서 살아가야 겠다"고도 하던 것입니다.
그러나 亡할 코로나19는 이 불변의 진리도 완전하게 깨뜨려서 코로나19 유행으로 폐업하는 자영업자들도 급장하여 상가마다 텅빈 방들도 드물지 않게 볼수 있습니다.

이에 따라 상가건물주분들도 코로나19 직격탄을 맞이하는 것을 피할수 없어서 벌어들이는 상가임대료수입보다 납세하는 상가임대세지출이 많은 경우도 드물지 않습니다.
코로나19가 깨뜨린 기록들은 모두 인류를 이롭게 하던 기록들을 해롭게 하던 기록들로 바꾸어 놓아서 인류에게 최대의 해로운 존재입니다.
코로나19 유행은 상가임대업의 양상도 바꾸어 놓아서 상가임차인이 일정 기간 상가임대료를 연체하여도 상가임대인이 상가임대계약을 해지할 수 없도록 하여 상가임차인에게 상가임차 계약 기간을 보장하기까지 합니다.  

 

*상가임차인이 일정 기간 상가임대료를 연체하여도 상가임대인이 상가임대계약을 해지할 수 없도록 하여 상가임차인에게 상가임차 계약 기간을 보장한 법조항

상가건물 임대차보호법

제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.>

[전문개정 2009. 1. 30.]

 

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

----이하 생략----

[전문개정 2009. 1. 30.]

 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

----이하 생략----

[본조신설 2015. 5. 13.]

 

제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

 

제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례)

임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

[본조신설 2020. 9. 29.]

상가건물 임대차보호법 시행령

제2조(적용범위)

①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>

 

 

 

[더오래]코로나로 매출 급감, 상가 임대차 계약 깨고 싶은데

김경영 입력 2021.06.28. 13:00

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[더,오래] 김경영의 최소법(34)  

지난해 개정된 상가임대차 보호법은 일정 기간 임대료를 연체하더라도 임대인이 계약을 해지할 수 없도록 임차인에게 계약 기간을 보장해 주고 있다. [사진 unsplash]

코로나19라는 전대미문의 팬데믹은 불과 몇 달 만에 우리 일상생활을 완전히 바꾸어 놓았습니다. 앞으로도 어떻게 바꾸어 놓을지 현재로써는 가늠할 수 없습니다. 이러한 코로나19로 인해 기존에 없던 법률이 나타나기도 했습니다. 2020년 개정 상가임대차 보호법에서 일정 기간 임대료를 연체하더라도 임대인이 계약을 해지할 수 없도록 하여 임차인에게 계약 기간을 보장한 것입니다.

반대로 코로나19로 인해 적자가 발생한 임차인의 경우 계약 기간이 남은 경우에도 계약을 해지해 임대료의 부담을 벗어날 수 있을까요? 최근 코로나19 팬데믹 여파로 가게 매출이 90% 이상 급감했다면 사정 변경 원칙을 적용하여 상가 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결이 나와 이를 소개해 드립니다.

■ 사례

「 액세서리 도·소매 프랜차이즈 사업을 해오던 A는 2019년 5월 B로부터 서울 명동에 있는 상가 건물의 1층 점포를 임대해 영업을 해왔다. 계약 조건은 임대 기간 3년, 보증금 2억 3000만 원, 월세 2200만 원이었다.

A와 B 사이에 체결된 임대차 계약서 제13조 4항에는 ‘당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다’라고 규정되어 있었다.

A의 주 고객은 외국인 관광객이었는데, 팬데믹 이전인 2019년 7월부터 같은 해 12월까지 월 매출은 약 5700만~8900만 원에 달했다. 그런데 코로나로 인해 외국인 관광객이 줄면서 월 매출이 2020년 1월 3000만 원대로, 한 달 뒤인 2월에는 2000만 원대로 추락하더니 같은 해 3월부터 5월까지 100만~200만 원대로 급감했다. 이런 매출 급감으로 결국 A는 2020년 5월 중순 점포를 휴점했다.

A는 더 이상 가게 운영이 어렵다고 보고, 2020년 6월 임대인 B에게 ‘코로나19 사태라는 불가항력적인 외부 사유가 발생해 임대차계약 제13조 4항에 따라 2020년 7월 2일 자로 임대차계약을 해지하겠다’고 통보했다. B는 코로나19로 영업장에서 영업을 하는 것에 아무런 지장이 없으므로 불가항력적인 사유에 해당하지 않는다고 주장했다.

이에 A는 B를 상대로 임대차 계약이 적법하게 해지되었다며, 임대차 계약의 해지 확인을 구하는 소송을 제기했다. 
」

법원은 사정 변경으로 계약 해제 또는 해지할 수 있는지에 관해 매우 소극적이었으나 코로나19라는 미증유의 사태를 법원은 사정 변경에 해당한다고 보아 계약 해지를 인정했다. [사진 pixabay]

☞ 작년 코로나19로 인해 외국인의 입국이 제한되었을 뿐만 아니라 2주간 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 외국인 관광객의 입국이 90% 이상 급감했다고 합니다. 더욱이 A가 임차한 점포는 명동에 위치한 매장으로 외국인 관광객을 통한 매출이 대부분을 차지하는 곳이었기 때문에 A의 매출이 90% 이상 감소해 적자를 볼 수밖에 없었습니다.

결론적으로 법원은 코로나19는 ‘불가항력적인 사유’에 해당한다고 하면서 사정 변경으로 인한 임대차 계약 해지는 유효하다고 보았습니다. 특히 법원은 ①코로나19가 장기적으로 지속되어 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 A와 B는 물론 누구도 예상할 수 없었고, ② 그러한 현저한 사정 변경의 발생과 관련해 A에게 아무런 책임이 없다는 점을 근거로 하였습니다.

☞ 원칙적으로 사정 변경을 이유로 한 계약해제·해지 등은 인정되지 않습니다. 사정 변경을 이유로 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다면 법적 안정성을 해치기 때문입니다. 다만 ① 계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고 ② 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 ③ 그 사정 변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 ④ 당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 경우 예외적으로 허용됩니다.

그동안 법원은 사정 변경으로 계약을 해제 또는 해지할 수 있는지에 관해 매우 소극적이었습니다. ① IMF 사태로 인해 자재 수급에 차질이 발생한 경우, ② 이른바 ‘키코(KIKO)’ 사건에서 전 세계적 금융위기로 환율이 급등한 경우 등은 사정 변경에 해당하지 않는다고 보아 계약 해지를 인정하지 않았습니다.

그런데 코로나19라는 미증유의 사태를 법원은 사정 변경에 해당한다고 보아 계약 해지를 인정한 것입니다. 비록 하급심 법원의 판단이기는 하지만 사정 변경에 의한 계약 해지를 인정하여 법을 개정하지 않고도 코로나19로 영업에 피해를 본 임차인을 구제할 수 있는 길을 열었다는 점에서 의미가 있다고 할 것입니다.

참고로 법무부은 지난 5월 24일 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따라 3개월 이상 집합 금지 조치 또는 집합 제한 조치를 받은 임차인이 중대한 경제 사정의 변동으로 폐업신고를 한 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있다’고 상가임대차보호법 개정안을 입법예고한 바 있습니다.

변호사 theore_creator@joongang.co.kr

https://news.joins.com/article/24092716